Blog
Daně z Airbnb v roce 2026: co musíte řešit jako hostitel
I s jedním bytem můžete vedle daně z příjmů řešit DPH z provize Airbnb. Vysvětlíme, co je identifikovaná osoba, kdy se z vás stává plátce DPH a kdy dává smysl podnikat jako OSVČ nebo s.r.o.
Rychlá odpověď
Nejdůležitější je neplést dohromady IČO, daň z příjmů a DPH. IČO je pouze identifikační číslo. Neříká, zda jste plátce DPH, jak uplatňujete výdaje ani kolik zaplatíte na dani.
Čtyři oddělené povinnosti
Jedna rezervace může současně zasáhnout do čtyř různých oblastí. Každá má jiná pravidla, termíny i příjemce.
Jak se daní příjmy z Airbnb
Finanční správa rozlišuje dlouhodobý nájem sloužící k bydlení a krátkodobé ubytování poskytované na dny nebo týdny. Ubytování turistů přes platformu, zvlášť pokud s ním spojujete úklid, předání, komunikaci a další služby, zpravidla spadá mezi příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.
Máte-li odpovídající živnostenské oprávnění, můžete u příjmů ze živnostenského podnikání zvolit skutečné výdaje nebo při splnění podmínek výdaje procentem z příjmů ve výši 60 %. Třetí možností pro způsobilou OSVČ je paušální režim.
Skutečné výdaje
- evidujete příjmy a prokazatelné podnikatelské náklady,
- můžete uplatnit provizi platformy, úklid nebo další uznatelné výdaje,
- dávají smysl při vysokých skutečných nákladech,
- vyžadují doklady a pečlivější evidenci.
Výdaje procentem z příjmů
- u živnostenského podnikání může jít o 60% paušál,
- skutečné náklady už samostatně neodečítáte,
- provize Airbnb je zahrnutá v paušálu,
- výhodnost závisí na poměru vašich skutečných nákladů k příjmům.
OSVČ, IČO nebo s.r.o.
„Danit přes IČO“ není daňový režim. Jako fyzická osoba obvykle podnikáte jako OSVČ a příjmy uvádíte ve svém přiznání. Založením s.r.o. vznikne samostatná právnická osoba, která vede vlastní účetnictví, podává vlastní přiznání a odděluje firemní peníze od vašich osobních.
| Rozhodnutí | OSVČ | s.r.o. |
|---|---|---|
| Typický začátek | Jeden nebo několik bytů, jeden provozovatel. | Více vlastníků, zaměstnanci nebo větší provoz. |
| Administrativa | Nižší, možné skutečné výdaje, procentní výdaje nebo paušální režim. | Vyšší, povinné účetnictví a oddělené finance společnosti. |
| Peníze pro vás | Příjem plyne přímo fyzické osobě. | Peníze patří společnosti; výplata majiteli má vlastní pravidla a zdanění. |
| Hlavní důvod | Jednodušší a levnější provoz. | Oddělení rizik, partnerů, majetku a většího podnikání. |
Pro jeden běžně provozovaný byt není s.r.o. automaticky daňově výhodnější. Vyšší účetní náklady a způsob, jakým dostáváte peníze ze společnosti k sobě, mohou očekávanou úsporu převážit. Smysl začíná dávat hlavně při větším provozu, více společnících, zaměstnancích nebo potřebě oddělit podnikatelská rizika.
Identifikovaná osoba a plátce DPH
Z pohledu DPH můžete být neplátce, identifikovaná osoba nebo plátce. Identifikovaná osoba není „malý plátce“. Pro česká plnění zůstává neplátcem, ale musí řešit vybrané přeshraniční transakce.
| Rozdíl | Identifikovaná osoba | Plátce DPH |
|---|---|---|
| DPH z českého ubytování | Hostům ji neúčtuje. | U zdanitelného ubytování ji přiznává; ubytovací služby jsou ve snížené sazbě 12 %. |
| Provize Airbnb | Přizná českou DPH z přijaté služby. | Přizná DPH a při splnění podmínek může uplatnit odpočet. |
| Odpočet z nákladů | Nemá nárok na odpočet. | Může mít nárok na odpočet u nákladů použitých pro ekonomickou činnost. |
| Kontrolní hlášení | Nepodává. | Podává za období, ve kterém nastanou vykazovaná plnění. |
| Paušální režim OSVČ | Registrace identifikované osoby sama o sobě nebrání vstupu. | Plátcovství DPH je s paušálním režimem neslučitelné. |
Kdy se z vás stane identifikovaná osoba
Typickým důvodem je přijetí služby od společnosti neusazené v Česku. U hostitele jde zejména o servisní poplatek za použití zahraniční platformy. Identifikovanou osobou se stáváte dnem přijetí služby nebo za určitých okolností už při poskytnutí úplaty. Přihlášku podáváte elektronicky do 15 dnů; dobrovolná registrace je možná i před první takovou transakcí.
Kdy se z vás stane plátce DPH
Od roku 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok. Po překročení 2 000 000 Kč zpravidla vzniká plátcovství od 1. ledna následujícího roku, pokud si včas nezvolíte dřívější vznik. Po překročení 2 536 500 Kč vzniká plátcovství už následující den. Přihlášku je třeba řešit v zákonné lhůtě a průběžně sledovat celý obrat v tuzemsku, ne pouze výplaty z jednoho Airbnb účtu.
Co je pro vás výhodnější
Neexistuje univerzálně výhodnější status. Identifikovanou osobu ani povinné plátcovství si navíc nemůžete libovolně zaměnit. Pokud ale zvažujete dobrovolné plátcovství, rozhodují hlavně vaši hosté, náklady a plánované investice.
Jak se počítá DPH z poplatku Airbnb
Následující příklad je zjednodušený. Předpokládá provizi fakturovanou bez české DPH v režimu, kdy daň přiznáváte v Česku.
Identifikovaná osoba tuto daň přizná a zaplatí, ale neodečte si ji. Plátce ji rovněž přizná; pokud službu používá pro ekonomickou činnost s nárokem na odpočet a splní zákonné podmínky, může stejnou daň uplatnit na vstupu. Výsledný dopad této transakce pak může být nulový.
Co si každý rok zkontrolovat
Platformy navíc předávají vybrané údaje o prodejcích a činnostech podle pravidel DAC7. Neznamená to novou daň, ale údaje z platformy by měly odpovídat tomu, co uvádíte ve vlastní evidenci a přiznání.
Časté otázky
Musím se kvůli Airbnb stát identifikovanou osobou?
Účtuje identifikovaná osoba DPH českým hostům?
Může být identifikovaná osoba v paušálním režimu?
Je plátce DPH vždy výhodnější, protože si odečte náklady?
Stačí mít IČO a daně jsou vyřešené?
Musím kvůli jednomu bytu založit s.r.o.?
Je příjmem jen čistá výplata od Airbnb?
Aktualizováno: 9. 8. 2026. Zdroje: GFŘ – daňové povinnosti poskytovatelů ubytování, Finanční správa – identifikované osoby, GFŘ – limity plátcovství od roku 2025, Finanční správa – paušální režim a Finanční správa – DAC7. Text je obecný informační přehled; konkrétní režim závisí na vašich smlouvách, využití nemovitosti a dalších příjmech.